Petite chronique du PLU, article N°3: Pas bon le PLU?… 1/2

Troisième article de cette chronique dédiée aux histoires de PLU à Durfort (le premier est ici, le deuxième ici)…

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) constitue désormais le document de planification et de développement stratégique de la commune:

• Il fixe les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire communal en recherchant un équilibre entre le développement de l’habitat, du tourisme, de l’économie, et la préservation des terres agricoles et naturelles.

• Le PLU a été élaboré sur la base des nouvelles dispositions du code de l’urbanisme, conformément aux orientations des lois NOTRe et ALUR qui sont claires et contraignantes pour l’aménagement du territoire en matière :
  • de consommation d’espaces agricoles, d’une part,
  • pour la préservation de la qualité de l’environnement, d’autre part.

Ces deux critères obligent les communes à densifier l’espace urbain existant par une limitation de la taille des parcelles, par l’occupation des dents creuses, et la limitation des zones d’extension qui doivent être dotées d’une organisation et d’un aménagement prédéfinis par une OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) dans le règlement du PLU.

Monsieur le Maire le dit et le redit: l’OAP (le document est ici) est vouée à l’échec car 2 propriétaires de terrains devenus constructibles (sur les 3 concernés) ne veulent pas vendre …

1e point: comment les zonages sont-ils définis lors d’une révision du PLU ?

Autrement dit, pourquoi telle surface est-elle (ou devient-elle) constructible, le reste ne l’étant pas (ou plus), et pourquoi à tel endroit?

Lors d’une révision du PLU, la commune commence par discuter avec les services de l’Etat. Se basant sur les chiffres de l’INSEE au niveau régional (voir ici) et communal (voir ici), l’Etat définit des perspectives d’évolution de la population de la commune. Il y a des hypothèses basse, moyenne et haute (page 37 du rapport de présentation accessible ici).
A partir de ces données, la discussion s’engage. Plus les hypothèses hautes seront retenues, plus le PLU permettra une grande surface constructible, car il faudra loger plus de futurs habitants sur la commune. A Durfort l’Etat a voulu dans un premier temps concéder une augmentation de population de seulement 1% par an. Après d’âpres négociations par la municipalité de l’époque, c’est la moyenne de 1,5 % d’augmentation par an qui a été retenue. Ce chiffre est-il maintenu dans le nouveau PLU? Rien n’est moins sûr…

Cette augmentation prévisionnelle de population permet alors de calculer une surface totale que l’on va dédier à l’urbanisation.

2e point: où implante-t-on cette surface dédiée à l’urbanisation ?

En premier lieu, on analyse ce que l’on appelle la partie actuellement urbanisée (PAU – cf la définition p 119 du rapport de présentation ici). Vous trouverez la PAU actuelle ci-dessous (voir page 151 du rapport de présentation).

Regarder comment cette PAU a évolué au fil du temps est très instructif (voir la carte p 163 du rapport de présentation).

Ces premières cartes permettent de voir comment, ces dernières décennies, une urbanisation très consommatrice d’espace (6 logements à l’hectare), sans réflexion globale, s’est développée à l’opportunité des parcelles constructibles libres. Cela donne un tissu lâche, sans élément d’organisation commun. Les accès sont peu aménagés et souvent individuels, les maisons en deuxième ou troisième ligne n’ont aucun contact avec l’espace public hormis leur portail d’entrée.
Cela se confirme avec la carte suivante qui montre les densités de logements par zones (page 120 du rapport de présentation).

En réponse à cette tendance (l’étalement urbain et un habitat de plus en plus dispersé), qui n’est pas propre à Durfort, mais que Durfort, comme tous les villages ou presque, a suivie, les textes règlementaires imposent aujourd’hui de re-densifier l’habitat. On peut trouver cela dommage (venir habiter dans un village comme Durfort signifie souvent que l’on souhaite un peu d’espace, sinon, autant aller habiter en ville ou en périphérie urbaine), mais c’est un fait: les enjeux de notre époque imposent de réfléchir à l’avenir et les incertitudes qui pèsent sur un certain nombre d’enjeux cruciaux (raréfaction des matières premières et autonomie alimentaire entre autres) nous obligent à réfléchir et à agir autrement que par le passé. Il faut donc chercher en premier lieu où il est possible d’implanter des nouveaux logements en densifiant l’existant. Aurons-nous le culot de dire à nos enfants ou nos petits-enfants: ah ben on savait pas… Ou comme un autre: « qui aurait pu prédire que… ? ».

En analysant précisément la PAU, on identifie deux possibilités. Il existe:

• du foncier considéré comme des dents creuses à vocation d’habitat, c’est-à-dire les parcelles non construites dans une zone d’habitat,
• du foncier considéré comme densifiable correspondant au foncier du parcellaire déjà occupé dont la disposition permet un découpage ou des extensions permettant de créer de nouveaux logements (carte page 169 du rapport de présentation).

Ce potentiel détermine une surface que l’on peut dédier à la construction en densifiant l’existant. Mais cela ne prend en compte que des projets sur lesquels la mairie n’aura aucune prise: ils se feront, comme cela a toujours été le cas à Durfort et ailleurs, au gré des ventes par les propriétaires, sans que rien ne puisse être décidé en terme d’aménagement, de stationnement, de réseau ou de public visé par les futures constructions.
La municipalité en charge de la révision du PLU en 2019 souhaitait au contraire et par-dessus tout penser un projet global. Elle souhaitait par ailleurs que cette opération soit située au plus près du cœur du village: c’est la fameuse OAP, « vouée à l’échec » selon le maire.

Ce sera le sujet du prochain article.

Je fais ici une parenthèse. Il serait intéressant de remonter le temps et de se poser deux questions:

• qui était membre du conseil municipal lorsque certaines zones sont devenues constructibles au fil du temps,
• qui étaient les heureux propriétaires qui ont vu leurs – grands – terrains devenir constructibles au fil du temps (cf les cartes plus haut)… ?…

A SUIVRE!